你还在等北京房价下跌吗?

  来源:公众号发布日期::2020-06-01

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你还在等北京房价下跌吗?

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昨天一北京的朋友跟我说,不知道为什么,近期北京楼市异常火热,但也出现了很多怪象。


譬如一些房子在排队购买,一些房子却在降价出售,一些房子空置没人租,一些房子租金反而在上涨,北京南四环甚至还出现了挂牌2.5万/平米的房子,这显然超出了之前大家对北京房价的认知。


为了寻找这个问题的答案,我特地从几家机构调出了近期所有楼市数据,又和几位二手房中介聊了聊,终于明白了其中缘由。


而且似乎所有数据都在指向同一个结果,“北京房价底部窗口正在消失,留给刚需的时间不多了”。


至于为何,我们先从大盘讲起。



.01
大盘

其实在去年年底,北京市场就表现出逆势上扬的翘尾行情,11月、12月连续两个月成交量上涨,已经在告诉我们,隔年大概率会有小阳春行情。

那段时间,北京市场的购房情绪还很一般,几百万的房子砍个10-20万是很正常的现象,很多有想法的人都提前在年前抄底上了车。

2020年1月之后,北京楼市进入春节冷冻期。结果又遇上了疫情,蕴藏的小阳春行情被生生推迟了2个多月,在4月份才蓄势爆发。

可以说,北京是疫情之后,楼市恢复最快的城市之一。4月量价齐涨,二手房成交量就达到了1.37万套,恢复到去年巅峰3月的75%。


那段时间是北京中介最忙的时间。一个中介朋友跟我说,一般都是“前脚刚走,后脚就有人来看房了,周末连吃饭的时间都没有,仿佛自己回到了2017年。”

4月结束,进入5月之后,北京行情依然稳健。数据显示五一期间,北京二手房网签139套,新房网签666套,总计住宅网签805套,相比于去年的五一住宅网签量的376套,成交量翻倍。

虽然目前5月份整体网签数据还未统计出,但现在来看,5月会比4月有一个显著的提升,而且小阳春起码会维持到6月份才会接近尾声。

关于北京近期行情的热度,可以归结为以下几点原因:

1、随着疫情解除,之前积压购房需求的集中释放

2、由于房贷利率趋于下行预期,和“买涨不买跌”心理,之前观望的刚需客户,也开始步入战场,大多数人认为北京房价已经进入了合理区域,不能再等了。

前段时间,网上有很多人说,这波疫情对北京购买力打击很严重,其实很难成立。

你想,北京的房子动辄都是几百万起步,首付资金肯定不是一天两天凑起来的,疫情影响的是短期流动性收入,和之前储蓄关联不大。

拿前段时间,一个朋友买房举例,房子633万,贷款300多万,每个月月供就得1.8万左右。

按照50%的收入还贷率讲,能在北京买得起房且能稳定还贷的,起码是企业中高层以上的白领。

疫情导致失业,到底是对下游影响大,还是对上游影响大呢?


.02
刚需大于一切

这么看来,北京的行情大好,但为什么会出现诸如前文一个朋友提到的怪象呢?为此我特地查了他所描述的房源。

很不幸南四环2.5万/平米的房子已经卖掉了。但是我也有了新的发现。

在北五环的天通苑,一套在售房源,挂牌单价为2.1万/平米,低于同小区同户型价格48%。2.1万/平米房价在北京5环是极难见到的。


然而更有意思的,北京豪宅区顺义后沙峪板块的一套在售房源,挂牌单价为2.9万/平米,低于同小区房价61%。


西城区南二环一处房源挂牌单价为5.4万/平米,低于同小区46%。要知道西城的房价在全市都是最高的,房源所在区域的房价是9.8万/平米。


那么究竟是什么原因,导致这些房子会远低于周边均价出售?

答案很简单,面积。

上面三套房源的面积分别为:211平方、547平方、253平方,这些房子都是非学区、高总价、大户型的改善房。

按照北京地区目前的限购政策,再加上中介费、税费,二套房客户需要支付的首付比例达总房款的七成左右。

有能力买大户型改善房的人群一般都不是首套,7成的首付,一般人很难吃得消。所以,导致大平米改善型住房的流动性进一步拉低,根本卖不出去。

一个中介跟我讲,现在每天来店的购房者,90%都是刚需,3室以上肯定不考虑。这段时间,500万以下的房子房价反而每天都在调价,大平米房子每天都在跌,分化很严重。

这也是我一直劝大家,如果房子够住,首套一定要选70-90平米的刚需房的原因。在北京,临铁刚需小两房永远是硬通货,增值潜力一定要要比大平米改善房强得多。而改善房因为相对受众少,不代表整体行情。


.03
租赁市场回暖

目前来看,北京购房市场已经被刚需力量占据。其实,刚需占据市场主力,不仅表现在户型的选择上,近两个月北京各区域房价涨幅,也表明了这一点。

数据显示,4月份房价涨幅最大的前三个区域分别是通州、顺义和石景山,这些地区是500万以下房源的主要分布地。而东西城、海淀区等主城区反而排在了后面。


与此同时,近期北京租房热度也开始回暖。这点有必要讲一下。

其实疫情打击最大的还是租赁市场,前段时间和朋友估算了一下,疫情对北漂直接或者间接造成的经济损失大概在1.5—3万元左右。

尤其三月份,湖北省无法返京复工,房子退租现象很严重。

但在5月份,租赁市场开始复苏。数据统计,相对于上个月,北京租房热度指数上升了31%,平均租金稳中有升,环比小幅上涨1.5%。居于四大一线城市之首。

租赁市场中,刚需依然为主流,丰台、昌平、大兴、房山等周边地区租赁热度最高。


.04
底部机会

对于北京目前的形式,我可以用两个词来形容:“理性”,“夯实”。

上轮房价将北京房价炒高,一度达到7万多一平米,而后于2017年“317新政”后,房价开始大幅度回落。

经过2年的回调,从2019年年中开始,北京的房价开始企稳,在6万/平米左右微幅震荡。

疫情之后,才是真正检验一个城市实力的重要时期。而北京一波接一波刚需入场,正是体现了北京楼市扎实的底部支撑力。

数据显示,北京同比去年房价上涨了3.3%,低于深圳的4.8%。

但两者相比,深圳的炒房动机显然要比北京强很多,北京房价的增长,是在政策严控,没有放开信贷口子的条件下形成的,是实打实市场自然供需的结果。

在这个层面上,北京市场是合理的,该跌的跌,该涨的涨,房子的价值和地段、配套、流动性有强关联性。这远比前几年,芝麻绿豆烂白菜,不分青红皂白瞎涨一气强很多。

而且今年北京前四个月的土拍市场中,北京土地成交总额达到1130亿元,比没有疫情的2019年还都要高出不少。

开发商是最注重利润的,所以这也从侧面反映出,众多开发商已经窥见了北京的房地产时机,作出了最直接的反映。

当然,谁都无法预计北京房价接下来能涨多少,但可以确定的是,随着刚需购房者的不断入场,北京房价已经跌无可跌,「房价底」逐步被夯实,慢慢消失,这是市场自行选择的结果。


现在来看,北京这几年的调控成果显著,房价又回到了2016年10月份,4年一轮回,也算是刚需年轻人的福音,接下来是否能抓住机会,就看自己的造化了。

这时候一定会有人质疑,不是说“房住不炒”吗?北京房价肯定涨不起来,买房根本不用着急。

的确,北京作为全国政策中心,只要口号喊一天,政策一定不会放开,但“房住不炒”不代表“房住不涨”,大涨不可能,但10%幅度的动荡是被允许的。

你要想明白,北京10%就是代表几十万,这个资金幅度如果你能接受,大可不用考虑房价周期。

而且在前四个月的土拍中会发现一个现象。北京拍出总共32块地,其中有21块地不限价,平均楼面价达到了3.6万元/平,比去年2.5万/平的楼面价,涨了近1万元/平。

面粉贵了,售价还不限,面包到底会不会涨价呢?你一定要想明白。


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