三水投资房产长期站岗,地铁利好并未拉升

  来源:公众号发布日期::2021-08-17

摘要:三水投资房

三水投资房产长期站岗,地铁利好并未拉升

广东地理 Today

The following article is from GF房产调查局 Author 查嘉泽

GF房产调查局
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没有调查,就没有发言权。

【前言】过去的一个月时间,全国诸多城市密集出台调控政策,且调控覆盖面宽广,不仅仅在一二线城市,连同三四线城市也在跟进。

 

潮水退去,真正的价值浮出水面。实际上,近几年,佛山核心板块和远郊区域的楼市表现逐渐分化。

 

当初在火热市场下冲昏头脑的购房者,投资者,“踩坑”后幡然醒悟,就连地产业内人士也没能幸免。

 

小编的老朋友小P,地产从业7年,在佛山的两个区域,前后买了两套房,一套两年翻倍,一套三年亏几万还卖不掉。这样的落差,让小P忍不住吐槽了这段购房故事。


今天小编分享出来,也让各位读者开心避雷一下。


01
心酸的掉坑过程


2016-2018年,广佛同城利好下,佛山房地产市场全线飘红。小P2016年两成首付买入了陈村的小三房,两年间翻倍。2018年他手上有不多不少的30万,禅桂市区买不到,就想在远郊,找到同等潜力股房产 


2018年初,小P在朋友推荐下,以9200元单价抢购了三水新城90方小三房,总价80万,首付3成才25万。

 

但如今,3年过去了,三水市场上9000-10000元单价的一手房供应充足,小P手上的这套90方小三房要卖出,高不成低不就。如果算上税费、银行利息等,现在按照市价卖掉,他大概亏了好几万,还找不到接盘侠。

 

 预想收割别人的小P,成为了被收割的韭菜。


那问题来了,为何当初会选择在三水买房呢?原因无非有三:

 

一、三水新城规划

当年2017-2018年,是三水新城炒概念最火的时候,三水新城要打造成为广佛都市圈的一座明星新城,千亿城市配套、世界500强落户等,极度受到市场追捧。

 

二、广佛肇城际直达广州

三水接壤广州,高速开车时间不到一小时。关键当时一直在追捧“广佛肇高铁”,从广州南站到三水,高铁全程仅为35分钟左右。很多楼盘,打的都是三水高铁直达广州的概念。

 

三、三水价格洼地捡便宜

那个时候,佛山禅桂中心的房价基本是2万一平,稍远一点的绿岛湖也要1.5万一平,而三水的房价,便宜的7000一平,贵的也就9000多一平。

 

加之三水是不限购区,当时很多楼盘还出台很多吸引人的政策,首付可以两成,房贷利率还可以打8.5折,甚至还有首付贷等,不断降低购房门槛。

 

2016年至今,一直都有大批广佛中心的刚需客、投资客前往三水购房。一方面赌的是轨道开通、新城成型之后的升值,另一方面认为新城建设进程快,配套齐全,考虑作为未来第二居所之用。

 

所以,三水供求一直稳稳占据全市32个镇街的前五,地价不断攀高,18年更是价格飞涨最快的时候,居高不下。

 

但自从19年楼市降温后,三水房价开始在1万出头的价格横盘,攀升乏力,加之19-21年供应非常大,以至于价格在2021年甚至有下探的风险,有些楼盘甚至重回8字头。


02
为何利好频出,却价格横盘


到底背后是什么原因和市场逻辑,导致了三水如今的局面?


 ①   广佛肇城际的价值被高估,被透支

 

投资客都明白一个道理“沿着轨道旁买房”,说实话,这种简单粗暴的判断,已经有些过时了,不是每条轨道都有高价值。广佛肇城际的站点和线路设计就存在一些问题。

 

车站略远、用时略久、价格略贵。坐车倒腾到远离市区的三水北站,历时30分钟,再坐城际到广州火车站,历时50分钟,而且票价单程30元,超出人们通勤时间和预算,这还不如直接坐全程一小时更便宜的大巴。

 

实际上,这条城际出道即巅峰,运营的5年时间里,运椅子比运人多。城际的作用更多是巩固房价,三水北站旁的房产相对抗跌而已,但对房价上涨的加持已乏力。

 

②   地铁开通反向输送产业人口到中心,三水成睡城

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长远来看,房价的涨幅决定因素还是经济发展和人口增量。大城市群对人口的虹吸,叠加人才引进政策,高消费人群向产业聚集区和城市中心聚集。

 

三水的产业发展步伐与主城区、广州根本不是一个量级,产业人口必定向主城区、广州流入,即便地铁开通了,与主城区接轨,产业人口反而被虹吸过去。

 

不可否认,三水新城近年的城市配套建设处于高速发展的阶段,启动区内,规划16所学校,9个绿化公园、文化五馆、新城医院等。

 

但三水新城产业升级缓慢,高素质人才留不住,努力挤入城市中心,职住分离趋势更明显,三水新城沦为睡城。

 

留在三水的低购买力产业人群成为接盘侠,使得三水房价停滞,与中心城区的差距越来越大。

 

缺乏经济推动力的镇街,比如乐平、南山,房价更不稳定,降价成为必须面对的现实。

 

③   供应量太大,受外围市场影响大,价格容易波动

 

近期来看,在2021年三水推地计划中,三水新城推出12宗地块,西南街道(包括北江新区)推出7宗地块,拍地供应的步伐加快。

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长远来看,三水新城的规划版图再扩容,2021年新规划披露南侧为三水新城启动区,而西侧则为三水新城旅游教育区。


整个三水新城总面积为128.22km²,但目前主要开发的仅仅是13.95km²的启动区,未来三水新城的建设用地还有100多平方公里。未来还能持续供应大量土地。

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三水新城、西南街道(包括北江新区)在过去2017年-2021年,在佛山32个镇街中,供应均排前列,但本地需求不足以消化,因此极度依赖广州、主城区外溢的需求,全区外地购房人群占比达75%以上。

 

作为这一类外向型市场,直接受广州和限购区变化的影响,价格容易产生波动,风险性大。广州和限购区一有风吹草动,外溢需求放缓,需求端断了腿,板块如果供应又多,价格必定面临下行的压力。

 

再说一个题外话,今年国家重拳出击,为了保住生育率,放开三胎政策同时,推倒“新三座大山”(读书难、看病难、住房难),对教培机构的打压超出大多数人的预期,决心非常大。侧面反映,房地产也会加强调控。房住不炒的思路指导下,未来还是会继续减少城中心的供应,同时增大外围新城、远郊的土地供应。那么以上提到的这类板块的风险性就会持续增大。

 

三水就是一个例子,这篇购房故事,是帮助各位读者,擦亮双眼,分析同类型板块的实际价值。


03
看清自身需求,不同考量方向


对于投资者:

广佛肇城际价值低且被严重透支,随着产业人口大量外流,二手房接盘侠越来越少,而且新房供应量还会持续加大,面临有价无市的尴尬局面,所以三水楼市这价格只能一直横盘,投资者也得长期站岗

 

对于刚需购房者:

按照新城规划,启动区内,规划16所学校,9个绿化公园、文化体育五馆、新城医院等,无论从教育生活配套、还是绿化文体配套,都是一个适合刚需自住的宜居新城,即便是睡城,也是一个提供优质生活的睡城。


本文来源GF房产调查局,原作者查嘉泽


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