恒大城市之光:开启彭州人居新纪元

  来源:公众号发布日期::2021-01-11

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恒大城市之光:开启彭州人居新纪元

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中指研究院结合行业发展趋势,通过对项目区位环境、项目定位、宜居理念、投资价值、企业品牌影响力等因素进行综合分析,恒大城市之光项目秉持恒大集团“精品战略”,依托成都发展规划及彭州市城市发展进程中的新机遇,加持4万㎡多元商业综合体,构建强有力的产品核心竞争力,创造并持续释放项目价值,打造综合性全维生活大城。通过综合研究,该项目顺应行业及区域发展趋势,在宏观机遇、城市价值、区域价值、板块价值、产品价值属性和企业品牌影响力等方面,具备巨大的居住价值、投资价值、影响力及强竞争力。

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享中心城市规划利好,地区优势凸显


1、 国内地产产业逆势而行,西部大开发战略迎来新节点


2020年由于疫情影响,全球经济受到不同程度的冲击,纷纷呈现衰退迹象,中美贸易战也呈现持久化趋势,经济形式严峻、环境恶化,经济环境面临前所未有的挑战。作为最为安稳避险的投资形式,国内房地产产业逆势发展,土地升温,市场量价回升。西部大开发战略进入第10个年头,成都作为中心之一一马当先,将打造成为整个内陆的亚欧门户,搭建起一条纵贯万里的亚欧大陆桥,带动西部开放性经济发展,实现全球经济的加速交流。土地、财政、税收等各种政策,给予了西部非常明显的倾斜,刺激更多优秀企业到西部落户。


2、 成渝地区双城经济圈战略升级,成德眉资一体化进程加速


2020年,成渝双城经济圈进入“3.0”版本,上升为国家战略。成渝经济圈作为“一带一路”建设、“西部大开发”、“长江经济带”三大战略的交汇点,实现打造中国经济发展“第四极”的历史性使命战略目标。“成都东进、重庆西扩”,成渝地区双城经济圈高度一体化发展成为必然,成渝经济即将迎来新一轮腾飞。


2020年,成德眉资同城化将作为成渝地区双城经济圈先手棋。围绕成渝双城经济圈建设,“两中心两地”基本定位分阶段推进发展,2020年将实现突破2.7万亿元区域地区生产总值,实现公共服务、交通网络等一体化。


3、 协同发展前沿重要城市,彭州发展迎来新机遇


在两大国家级战略、两大省级经济战略的共同发力下,彭州凭借区位优势,成为最先获利的区域之一,地理位置由“中心城市边缘”变成了“协同发展前沿”,作为成德同城化发展的主战场及成都百里中轴的北核心点,彭州起到推进成德眉一体化承上启下的关键作用。


进入发展快通道,城市价值顺势而出


1、彭州发展新规划:融入成都“5+5+1”


根据成都市城市总体规划(2018-2035年),依托成都“正北轴”和“北天府门户”的双芯驱动,成都市北部商圈的区域利好越加明显。四川省政府构建的“一干多支、五区协同”的战略方针,催生包括彭州、都江堰、双流等多个城市副中心,“中心多极化”已成为城市发展必然趋势。彭州凭借着优异的地理位置,同时处在成德眉资一体化、成德绵经济一体化两大战略的关键性枢纽,同时享受两大政策发展红利,未来发展成为成都经济一极已是必然趋势。


近年来,彭州突破发展藩篱,开拓发展空间,产业版图逐步完善。主动融入成都“5+5+1”产业体系,全面落实成都市产业功能区战略,推动产业生态圈不断完善。规划确定了成都航空动力与新材料产业功能区、天府中药城、龙门山湔江河谷生态旅游区、天府蔬香现代农业产业园四大产业功能区,重点发展新材料、航空动力和增材制造、医药健康、生态旅游、文化旅游、现代农业等主导产业,配套发展商贸服务、创意时尚等特色产业。改变了彭州过去一业独大的格局,一、二、三产齐头并进,全域覆盖,多业共兴,共同繁荣。


2、彭州发展新方向:争当建设公园城市的先行者


依托融入成都“5+5+1”利好的大政策影响,彭州以前所未有的发展速度快速腾飞。纵观世界发展历程,一座城市想要获得长久的发展推动力,就一定要有一个正面的形象并得到全民乃至世界的认可。这一点对彭州来讲,存在一个认知屏障。在2016年全国除霾阶段,彭州曾因石化一度被推上风口浪尖。如何打破城市面貌发展瓶颈,成为了彭州发展至关重要的因素之一。


前进决心大于所面临的困难,“以科学精神破解石化困局、以开放视野重构城乡格局、以实干作风开创发展新局”的口号被提出,明确了彭州市发展定位,确定彭州攻坚破局、突围发展的“导航标”,对外重新塑造城市形象,成为践行新发展理念的立体山水公园城市及建设公园城市的先行者,彻底贯彻“绿水青山,就是金山银山”的城市发展新理念,彭州终将迎来全新的城市面貌。


3、彭州发展新格局:产业引擎驱动“11236”


城市面貌更新和产业发展须两手抓,在2019年彭州市委十四届七次全会上,提出了“11236”城镇发展格局,明确了产业功能区战略的顶层设计和行动计划,吹响了交通建设、产业功能区建设、城市品质提升三大会战的号角,更加清晰地描绘了发展蓝图和实现路径。


“11236”城镇发展格局是指一轴、一带、双核、三心、六镇,彭州市以中心城区、濛阳新城为擎动城市发展的双核,集中发展轴串联中心城区、濛阳新城,西连都江堰,东接广汉市,横跨三地,协同发展。以通济镇、敖平镇、丹景山镇为生态三核心,三心相连贯穿整个南北勾勒出湔江生态带。以龙门山森林康养小镇、白鹿音乐小镇、葛仙山运动休闲小镇、九尺泉水美食小镇、桂花民宿小镇、丽春航空动力小镇为核心六镇,将整座城市围合起来,联动区域发展,共同推进彭州产业体系升级。


彭州“11236”发展战略在城市版图上标注出了城镇建设和产业发展的主战场,这里未来将承载彭州全市60%的人口、70%的配套和80%的产业。经济要发展,项目是关键。据了解,2019年彭州市重大攻坚项目包括产业结构升级攻坚项目18个,总投资229.43亿元;城乡品质提升攻坚项目6个,总投资68.40亿元;民生福祉增进攻坚项目6个,总投资51.96亿元;绿色发展提标攻坚项目3个,总投资10.47亿元,这些项目的部署实施,对推动彭州产业结构优化升级具备重大意义,对彭州当前乃至今后的长远发展必将产生重大而深远的影响。


图:彭州市“11236”城镇发展格局

资料来源:中指研究院搜集整理


4、彭州营商新环境:改革更新助力企业蓬勃发展


产业的发展吸引企业入驻,营商环境的改善顺势而出。彭州将在营商环境2.0版政策的基础上,推出升级版3.0政策,提升四大板块内容:企业开办、办理许可、财产登记、市场监管,让企业开办成本更低,创新创业活力更强。同时实施4大利好政策:减免企业税费9亿多元、90%的审批事项“仅跑一次”、90%以上的基本公共服务事项网上通办、涉企事项办理时间压缩30%以上,让彭州荣获2019年中国营商环境创新力奖,被评选为中国县级政府政务诚信综合水平百强县。良好的营商环境,让彭州成为投资边际成本最小,边际效益最大的投资洼地之一。


从融入成都“5+5+1”产业体系到“11236”城镇发展格局,再到营商环境3.0版政策,这一系列连串的发展规划,让彭州有条不紊进入城市发展的快速通道,同时也为彭州塑造城市新形态、拓展承载新空间、构建产业新体系指明前进方向。


图:彭州市营商新环境

资料来源:中指研究院搜集整理


资源条件禀赋,区域市场潜力可期


1、彭州发展定位:成都市发展版图上的新生力


彭州市紧紧围绕成都市“东进、南拓、西控、北改、中优”十字方针,全面落实“西控”和“北改”的规划控制要求,转变城市发展方式,不断提升城市发展质量、人居环境质量、人民生活品质和城市竞争力,实现城市可持续发展。


图:四川省“一干多支、五区协同”发展

资料来源:中指研究院搜集整理


为适应城市快速发展需求,更好地指导彭州市城乡发展建设,彭州市城乡规划和建设局组织编制了《彭州市城市总体规划(2017-2035)》,统筹推进全市经济、政治、文化、社会、生态文明的建设,努力打造成都市的北部新城。


城市的发展在房地产产业上有直接的体现,房地产产业的发展又直接刺激到城市的再发展。在彭州市房地产产业发展五年规划里(2017-2021年),彭州市确立了以全域成都的思维,围绕“北改”和“西控”,积极优化空间布局,全面实施“一三三六”的发展战略。战略通过区域间错位发展、分工协作和功能互补,加快构建新型城乡形态,加快推进城乡统筹、产城融合、生态宜居、和谐发展的新型城镇化进程,形成导向明确,人口、经济和资源环境协调发展的产城空间开发格局。


2、彭州经济指标:多重第一,市场数据表现抢眼


由于政策红利的加持,彭州市近五年GDP持续上涨,2019年GDP500亿元,同比上涨10.5%,总量在郊区新城中位居第一,增速在成都市22个区(市)县中也位列第一。彭州的产业结构重组优化后,焕发的出经济活力直观体现。


图:彭州市近五年GDP走势图

资料来源:中指研究院搜集整理


图:成都市郊区新城2019年GDP总量对比

资料来源:中指研究院搜集整理


3、彭州人口变化:产业升级带动人口增长


随着彭州经济和产业的高速发展,吸引了大量人才落户。人口的增涨,刺激着住宅的供求,伴随城市空间格局重构和公园城市建设,彭州近年来住宅市场供应快速增长,2019年突破100万㎡,高于郊区新城平均91万㎡的供应量。


图:彭州市近五年人口质量纵向对比

资料来源:中指研究院搜集整理


4、 彭州房地产市场:提升空间大,发展势头正盛


住宅供应的增涨,反映着房地产市场的变化。彭州住宅成交均价快速增长,2019年住宅市场均价为6643元/㎡,环比上年上涨16%;虽然近三年彭州住宅成交均价保持较快增长,但仍位于郊区新城较低水平,相较其他区域有较大的提升空间。而且从目前的经济政策和趋势来看,彭州房地产价格增涨速度加快也是必然趋势。


图:彭州市近五年商品住宅成交均价走势

资料来源:中指研究院搜集整理


图:彭州市近五年商品住宅供应走势

资料来源:中指研究院搜集整理


开创新局面,区位战略地位显著


1、区位优势:天府金彭新局面,开发区一马当先


在2020年各项利好政策的推动下,天府金彭迎来新的发展局面,各大城市板块呈现出新面貌,这其中,经济发展的空间载体和先导力量的开发区板块的变化尤为明显。彭州产业开发区,最早成立于1992年,它的发展历程见证了城市经济地理的重构,更映射出城市发展理念的巨大转变。


在《彭州总体城市设计及控制性详情规划》报告中,开发区产业园规划设计秉承 CVE 的发展概念,包含了传统商贸、国际贸易、物流配套等产业相关功能,将传统产业升级,促进新兴产业发展。


开发区沿成彭路形成生态绿化轴,结合产业、办公、商贸组团形成连续的绿化开敞空间,同时通过标志建筑形成城市节点,形成产业融合轴线,为彭州的快速发展提供坚实的经济产业基础,打造城市“开放名片”,布局合理多样的建筑业态,有效服务于产业及生活。


图:彭州总体城市设计及控制性详情规划

资料来源:中指研究院搜集整理


2、产业优势:产业结构升级,吸引更多产业落户


2020年,彭州市计划实施重点项目68个,总投资746.97亿元,年度计划投资130.27亿元,其中省、成都市重点项目23个,总投资446.59亿元。在这68个重点项目中,开发区占据大半,包括航空发动机附件设计、发动机零部件及无人机零部件研发与制造、中药城科技创新中心建设、化工降风险促转型改造、医药包装环保新型材料生产基地建设、三类无菌医疗器械研发生产基地建设等重点项目。


图:彭州市开发区规划图

资料来源:中指研究院搜集整理


3、交通优势:快速路网阡陌,公共交通便利


开发区拥有完善的快速交通路网,牡丹大道直通成万高速,连接成都第二绕城高速与绕城高速,实现了与成都市区无缝链接,将区域融入成都半小时生活圈内。东南通过白水河西路、东三环路与南部新城相连,北向通过牡丹大道、花龙北路、东三环路与牡丹新城相连;东北向通过银厂沟西路、青白江东路与老城区相连。凭借自身交通优势,将彭州三大城市板块融为一体。


图:成都市半小时生活圈

资料来源:中指研究院搜集整理


公共交通方面:周边有Z1路、307 路、309 路、104路、103路、 H1 路等多条公交线路环伺,可快速通达高铁站、老城区、南部新城、牡丹新城等各大区域,出行便利无忧。


4、资源优势:基础设施一应俱全,产业结构优势明显


彭州开发区是四川省人民政府批准设立的省级重点开发区,与德阳市的什邡、广汉交界,与成都市的新都、郫县、都江堰为邻,与阿坝州的汶川、茂县接壤,通过全国最短的高速公路——全长仅19公里的成彭高速公路,到成都仅需10分钟车程,能有效与周边区域达成产业优势互补。


开发区内设医药化工产业园、交大科技产业园、机械工业产业园、服装工业产业园、家具工业产业园、新型建材产业园六个专业园区,并按工业产业区域科学规划,逐步形成了专业化程度高、分工明确、布局合理的工业体系。开发区共引进四川制药、华龙集团、中顺纸业、亚宝制药、康弘制药、美国艾康、成都时代第一制药等项目共计182个,协议投资80亿元,到位资金50亿元。开发区内水、电、气、道路、通信、污水处理等基础设施一应俱全,合理完善。


5、市场优势:产业集中地带,职住比失衡,房地产市场潜力惊人


目前在彭州市注册的外资、合资、独资房地产开发企业已达20余家,房地产年交易量16万平方米以上。据统计资料显示,近两年彭州房地产开发呈上升趋势,商品房屋销售增势更为显著。但正因为彭州房地产开发公司数量众多,楼盘规模也处在中等或中等偏上的水平,未来彭州市楼盘之间的竞争将是全方位的竞争。


反观开发区目前的开发状况,住房区域占比低,入驻房企不多,产品去化周期快,房地产市场发展潜力巨大。以南部新城片区2019年为参考,区域全年库存量去化周期仅4个月。2020年上半年清水住宅均价已达6826元/平方米。区域价值空前,除中心城区外,逐渐成为彭州市中高端置业人群的关注板块,市场前景可观,区域发展未来可期。


图:南部新城区域部分在售项目(普通住宅)

资料来源:中指研究院搜集整理


多元全维生活大城,开创彭州人居新纪元


1、区位优势:成德经济纽带,三大价值板块集中地


恒大•城市之光,是恒大集团落子彭州的2号作品。择址彭州开发区牡丹大道南段,毗邻彭州市人民政府第四办公区、彭州市网络理政中心,牡丹大道直通成彭高速,进而连接成都、德阳两大经济中心,成为成德经济一体化的重要纽带。同时,牡丹大道又地处牡丹新城、老城区、南部新城交界处,可以共享三大板块价值利好,凭借本身聚集力、吸引力强的项目优势,有效衔接三大板块,重构城市空间。


图:牡丹大道改造效果图

资料来源:中指研究院搜集整理


作为彭州的重要交通枢纽,在2020年上半年,成彭高速入城段及牡丹大道沿线综合整治提升工程全面开启,牡丹大道将作为一个带状公园来打造,融入了绿道、文化体育设施和景观节点,把城市的生态空间骨架进行有机的串联,让市民有地方休闲娱乐,也能随时感受城市的变化,享受城市美好生活。通过几个月的施工,成彭高速入城段及牡丹大道的公园式道路已见雏形,改造提升后的成彭高速入城及牡丹大道是一条交通要道更是景观大道,给今后来往彭州的车辆、行人,营造一个自然生态的景观通道、激活沿线的土地价值并提升城市的营商环境。


同时,牡丹大道的综合整治提升工程还是彭州“百里景观大道”中的一个重要部分,建成后将成为彭州市自南向北的带状形公园。而百里景观大道建成后,将实现从成彭高速收费站到龙门山镇这一条长50公里的立体生态景观轴线的构建,串联起三大产业园功能区及12个城乡公园,成为彭州立体山水公园城市中一道最靓丽的风景线。位于牡丹大道旁的城市之光项目将享受牡丹大道升级改造所带来的红利。


图:恒大城市之光项目区位

资料来源:中指研究院搜集整理


另一方面,牡丹大道临近传统工业开发区,区域产业用地占比大,住宅及配套用地占比较低,地域职能单一,职住失衡较为严重,人们的生活需求长期无法得到满足。在牡丹大道以南,城市之光是为数不多的住宅产品,对于缓解开发区职住失衡局面具有重大意义。


2、产品优势:多元化全维生活大城,彭州人居新纪元


作为恒大集团立足彭州的重要作品,城市之光在各个方面都严格秉承恒大集团的高标准、严要求,着重打造填补区域空白的综合性全维生活大城,集居住、娱乐、办公、购物、休闲等多元生活功能为一体。


➤ 中法西技,彭州住宅建筑美学的新升级


恒大·城市之光以新中式的国风大宅结合中西方建筑工法技艺,突破区域传统住宅建筑形制,极具辨识度和品质感,尽显简洁高雅;园林打造上汲取古典造园精髓,师法自然,借助自然山水肌理,匠造超10000㎡中庭湖景,在循序渐进中将建筑与自然融合一体,形成独一无二的恒大居住美学。


图:恒大城市之光项目效果图

资料来源:中指研究院搜集整理


➤ 从智能到智慧,恒大9A精装与科技的有机结合


恒大·城市之光承袭集团的9A精装体系,从选材到施工,每一个角度都益求精,力求做到极致;空间使用感、视觉美观感、材质精细感…每一个人性化的细节考究都极尽完美,呈现出审美与实用完美平衡的室内艺术生活空间。并且以业主为中心,通过大数据、人工智能、物联网、云计算等前沿技术,集成智能安防、APP智能服务、智能通行等多种智能系统,让科技服务于生活,提供更安全、更高效、更便捷的智能云社区生活,真正改变彭州人的生活模式。


3、配套优势:4万㎡多元商业综合体,助力产品附加值提升


城市之光的居住职能改变了区域的人居模式,其自带约4万㎡的“蜀光城”商业,蜀光城作为区域唯一的商业街,必将改变区域的生活模式。项目占地约486亩,集萃住宅、商业、写字楼等多元产品为一体,全业态的规划设计能有效弥补区域的产业、生活、商业、居住空白,满足区域就业人口的居住需求和生活需求,成为区域点睛之作。


图:恒大城市之光项目效果图

资料来源:中指研究院搜集整理


4、物业优势:美好生活的具象化,彭州的城市之光


城市之光御用恒大金碧物业,具备一级物业服务资质,独创的“ 1530 ”特色尊崇服务,持续提升社区管理服务水平,以不断完善的服务构成尊崇的归家礼序。业主专享的铂金私属会所,海纳多项国际顶级私人配套,包括健身中心、恒温泳池、儿童乐园等休闲配套,全方位满足社交、生活享受需求,由内至外为业主提高生活品质。


通过对恒大·城市之光所处城市群发展潜力、市场表现、区域增值、产品规划、配套打造、产品设计、物业服务等各项指标进行分析,研究得出:项目前景可期。政府的政策规划为城市发展提供了良好时机,而城市之光以恒大集团独有的规划设计、自身一流的建造技术,为彭州在城市化进程加速的过程中,寻求到了保持居住与生活、发展与需求平衡的策略性建议,为彭州的住宅发展树立了范本。



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