华东区新开盘谍报:“金九”各地供应放量,开盘定价较为稳健

  来源:公众号发布日期::2020-10-26

摘要:华东区新开

华东区新开盘谍报:“金九”各地供应放量,开盘定价较为稳健

CIA 中指研究院 Today


区域市场综述

根据中指监测,2020年9-10月华东大区重点城市上海、杭州、南京、苏州累计开盘151个(较上个月增加33个),推出房源33581套。其中,刚需项目占比79%。各地在“金九”加快推盘节奏,整体去化效果较好。泗水和鸣、兴耀星漫里、华著兰庭、博翠花园、建发悦江南等项目由于区位优势、宜居度高、通达性好、配套资源丰富等原因实现开盘热销。


上海:推盘节奏维持在高位,四成楼盘开盘去化率较好


监测20个项目开盘,共推出6190套房源,多数楼盘位于郊区,其中纯新盘项目6个,老推新项目14个。

  • 多数楼盘价格所有上涨或持平。

  • 推盘节奏维持在高位,超六成入市项目在郊区。

  • 四成楼盘开盘去化率较好。






上海:泗水和鸣(2020年09月27日)



  • 价格优惠:五组客户成团购房享受95折。

  • 认购去化:2020年9月27日本项目推出346套房源,开盘当天认购346套,去化率100% 。

  • 客户定位:以刚需客户为主;年龄在35岁以下的客户群占比较大。


本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况


项目优点:

  • 设计用心,人文关怀。新中式园林,宜居度高,健康社区体系,约1200平方米的儿童主题乐园,景观设计细节用心。

  • 品牌地产开发,性价比高。项目由双国企品牌背书,汲取松江人文精髓的新中式园林宅邸,价格低于同板块二手房挂牌价。

  • 交通便利,项目通达性好。距离地铁九号线泗泾站仅600米,可快速到达七宝、徐家汇、日月光等商圈。


项目缺点:

  • 教育配套需进一步完善。





上海:华发象屿光星华府(2020年09月30日)



  • 价格优惠:认筹优惠0.5%;开盘当天认购优惠0.5%;本次开盘后7天内支付房款总价35%签约优惠1%;本次开盘后14天内支付房款总价35%签约优惠0.5%。

  • 认购去化:2020年9月30日本项目共推出155套房源,开盘当天认购140套,去化率90% 。

  • 客户定位:以刚需客户为主;年龄介于35-45岁间的客户群占比较大。


本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况


项目优点:

  • 品牌地产开发,小区品质高。项目由象屿集团开发,华发集团投资入股,品质有保证。

  • 交通便利,项目通达性好。项目距离轨道交通9号线松江大学城站步行约1千米,附近有松江客运中心,距离高速入口约4公里,交通出行十分便利。

  • 周边配套完善,商业配套成熟,市容较好。万达广场、龙商业广场、保利西子湾风情街等大型商业广场步行可达,生活便利。


项目缺点:

  • 公摊面积大,得房率较低只有76% 。





上海:君御公馆(2020年10月14日)



  • 价格优惠:无。

  • 认购去化:2020年10月14日本项目共新推184套房源,开盘当天认购138套,去化率75% 。

  • 客户定位:以刚需为主;年龄介于35-45岁间的客户群占比较大。


本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况


项目优点:

  • 周边配套设施较为完善。商场、学校、医院距离较近,方便日常生活。

  • 交通较为便利。附近公交站点线路较多,距离高速入口直线距离仅约1.2公里,交通出行较为便利。


项目缺点:

  • 距离地铁站点比较远,乘地铁不方便。


杭州:金九月末供应放量,银十开局遇冷,但整体去化水平较好


本月重点监测项目开盘76次,共推出15312套房源;受新政和国庆假期影响,开盘节奏有所放缓,现已逐渐恢复。


价格方面,楼市调控政策持续收紧,杭州市场上行势头放缓,项目销售价格保持稳定。


去化方面,整体去化率较高,36个项目开盘当天去化100%,占项目总量的47%;


本月未出现“万人摇”,主要原因在于受到9.4新政的制约,且众多项目均于同一时期入市,遭到技术性分流,中签率亦有所上升,调控效果逐步显现;


上半年为缓解疫情影响,杭州出台“放宽新房预售限制”新政——申领商品房预售许可证的项目可以在原有要求的基础上降低5层,大大加快房企领取预售证和开盘的速度,不过此政策已于9月结束,再加上十一假期的影响,导致杭州市场在经历9月末新盘爆发式供应后,十月上旬新房几乎断供,进入十月后半段开盘节奏才逐渐恢复。


区域方面,本月开盘区域主要集中余杭、萧山和富阳三个区域,共加推55次,推出房源11052套,占据杭州市区总入市量的72%左右;


本月主城区加推13次,钱塘新区、拱墅、江干、下城、之江等区域均有开盘,且刚需与改善类兼顾;


本月纯新盘项目共18个,其中主城区占5席,郊区占13席,多数项目去化水平较高,仅融信空港澜天和银城青山湖畔项目开盘当天去化不足6成。


产品类型方面,类型依旧丰富,高层、小高层、排屋、合院、洋房等均有入市,其中高层仍是主力产品。






杭州:兴耀星漫里(2020年09月29日)



  • 开盘详情:9月29日首推1#、2#共计133套精装高层房源,户型建面约96-118方。

  • 价格优惠:均价37500元/平方米(含精装修3500元/平方米)。

  • 认购去化:开盘当天销售良好,去化率100%。

  • 客户定位:项目处于萧山市北西板块,主要面对周边地缘性人群和主城区外溢客户,购房者多以改善和自主为主。


本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况


项目优点:

  • 低容积率小区,楼间距较阔,采光和景观资源都能得到保证;

  • 价格优势大,项目与板块内二手房的价格倒挂,与滨江一路之隔的房价倒挂14000元/㎡;

  • 项目周边商业、教育资源丰富,并与滨江区仅一路之隔,2公里之内即到滨江核心区,享受滨江区国际化配套。





杭州:春来晓园(2020年10月01日)



  • 开盘详情:10月1日,春来晓园首开高层1-7、10-12、21-23#570套房源,户型建面98-139方。

  • 价格优惠:40800元/㎡(含装修标准4000元/㎡)。

  • 认购去化:开盘当天销售良好,去化率100%。

  • 客户定位:项目位于江干区笕桥板块,购房者以改善型客户为主,兼顾投资需求。


本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况


项目优点:

  • 品牌背书。项目是由绿城打造的标准化典范之作,精装高标准,5G“心”服务,品质得以保证;

  • 生活舒适。项目是笕桥板块目前占地最大的项目,容积率也是板块最低,楼间距大居住更舒适,同时多余的空间也被做成了公共配套,共享幸福便捷生活;

  • 倒挂红利。与项目一路之隔的玖璋台二手房成交价近5.2万,倒挂11000+,直线1.5公里文晖板块限价在4.8-5.17万,价差8000+。


项目缺点:

  • 噪音问题。项目西面就是货运铁路,加上板块内的笕桥军用机场,有一定程度上的噪音污染的影响。


南京:供给环比上升,新政后开盘热门项目开盘去化良好


重点监测49个项目开盘,共推出11051套房源;项目供应主体分布在多个区域,其中江宁(14)、 浦口(14)、栖霞(8) 、六合(6)、鼓楼(2)、建邺(2)、玄武(2)、秦淮(1)、雨花台(1),兼顾刚需和改善。


价格方面,最高苏宁檀悦50000元/㎡,最低开盘价荣鼎幸福城12680元/㎡。


本月市场转热尤其是9月底南京发放大量销许,上市项目陡增,且热门板块热门项目多,去化效果很好。






南京:华著兰庭(2020年09月27日)



  • 开盘详情:华著兰庭9月27日上午在南京国际会议博览中心中华厅开盘,开盘房源为6、7、8号楼,主力户型建筑面积为100、116、125㎡,共计244套,首付6成,整体均价为44800元/㎡,精装修交付,拟交付时间为2022年12月31日。

  • 客户定位:华著兰庭位于南部新城核心位置大校场板块,大校场未来将成为与新街口、河西形成“三足鼎立”的城市新中心。主城稀缺低密低密度多层,引入智能家居和智慧社区系统;采用国际一线精装品牌;智能调控家居环境,空气质量监测联动空调、新风、地暖等;五大收纳空间保障收纳游刃有余。项目规划打造14栋住宅,其中包括8栋17-18层高层住宅以及6栋6-8层小高层住宅,国际化外立面,围合式景观布局。


本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况


项目优点:

  • 在大校场板块,位于秦淮区红花街道华园路两侧,西侧靠近大明路,交通发达,还紧邻响水河,近可享滨河水岸景观,更可推窗直视跑道机场公园,地段十分优越。

  • 交通——距离目前正在建设中的6号线南京中医院站仅数百米;与3号线大明路站相距也不远,周边还有5号线、13号线、10号线东延线及16号线。

  • 商业——项目周边有麦德龙、紫荆广场、万象都荟等商业中心,未来或将继续引进德基、恒隆等商业巨头,全面提升板块内商业配套水平。南京中芬合作交流中心也预计将在明年建成使用。

  • 医疗——项目南侧紧邻大型三甲综合医院——南部新城医疗中心(南京市中医院),周边还有三甲综合医院2所,三甲专科医院1所,充分保障健康生活。


项目缺点:

  • 中签率低





南京:金科博翠花园(2020年09月27日)



  • 开盘详情:金科博翠花园9月27日下午1点半在仙林新地酒店开盘,开盘房源为1、3、4、7号楼,户型建筑面积为95、115㎡,共计332套,均价为33696元/㎡,首付5成,两梯四户,精装修交付,拟交付时间为2021年3月31日。

  • 客户定位:南京博翠花园由金科地产打造,项目占地面积18545.24㎡,打造5栋18-20层的高层住宅,精装修现房交付,其中5#楼作为人才房直接移交政府;距离在建的一号线北延线燕子矶站约400米,未来区域内可享受幕燕滨江风貌区及滨江商务区的核心配套。


本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况


项目优点:

  • 现房销售。

  • 项目距离目前地铁1号线北延线燕子矶站仅隔一个地块,未来换乘地铁极为便利。

  • 紧邻南师附中燕子矶新城校区。

  • 商业已经运营的招商花园城。

  • 医疗方面,项目周边省中西结合医院、妇幼保健院北院、省人民医院燕子矶院区。

  • 燕子矶新城还拥有幕府滨江风光带、燕子矶滨江公园、体育公园等资源。


项目缺点:

  • 项目交付标准一般,精装三大件缺少了新风系统。此外,项目使用精装品牌都很一般。

  • 项目整体体量太小,导致整个项目所有楼栋均临街道。


苏州:房企积极推盘,老盘推新项目居多


重点监测4个项目开盘,共推出1028套房源,主要分布在吴江区、相城区和吴中区,以老盘推新为主。


价格方面,开盘项目定价整体较为稳健。


新开盘优惠力度较小,新房存量较大的板块去化压力较大。


刚需、刚改型客户群集中于30-35岁左右,改善、高端改善型居住型客户群年龄段主要集中于40-50岁左右。






苏州:建发悦江南(2020年09月28日)



  • 价格优惠:下叠最大优惠4%;洋房底复最大优惠享6%。

  • 认购去化:推出精装叠加7-8#、12-13#、21-22#、35-38#68套,精装洋房3#、34#60套,共228套。去化200套,去化率约88%。

  • 客户定位:此次开盘的住宅产品面向以改善、高端改善需求为主的客户;成交客户主要以吴江松陵镇周边地缘客户为主,吴江乡镇客户为辅,苏州客户作为补充,购房群体主要集中于40-50岁左右的中年,主要看中规划完善,配套齐全,出行便利。


本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况


项目优点:

  • 规划完善,配套齐全,靠近轨交4号线,出行便利;

  • 品牌房企,精装房源;

  • 叠墅、洋房产品,居住舒适度高。


项目缺点:

  • 项目靠近省道,可能存在一定噪音问题。





苏州:建发春江泊月(2020年09月29日)



  • 价格优惠:高层1个点优惠

  • 认购去化:推出精装洋房1#、2#、5#,共68套;精装高层6#、12#,共193套,合计261套,去化180套,去化率69%。

  • 客户定位:此次开盘的住宅产品面向以刚改需求为主的客户;成交客户主要以胥口地缘首置首改客户为主,部分木渎周边以及金枫路沿线泛地缘客户,少量新区外溢客户,购房群体主要集中于30-35岁左右的青年,主要看中地铁5号线在建,靠近灵岩山景区,周边生活配套齐全,品牌房企,优质物业


本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况


项目优点:

  • 地铁5号线在建,出行便利,周边生活配套齐全;

  • 靠近灵岩山景区,生态环境宜居;

  • 品牌房企,优质物业,精装房源。


项目缺点:

  • 项目周边高端配套较少。


本月开盘


表:9月20日-10月23日部分典型项目开盘信息


下月预告


表:近期部分典型项目开盘信息




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